Proses Pembuatan Sertifikat

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Hubungan tanah dengan manusia adalah sangat erat, dimana tanah sebagai benda tetap, akan selalu utuh dan selalu abadi yang tidak akan musnah di permukaan bumi kecuali adanya hari akhir.

Karena hal itu, maka setiap perbuatan hukum yang berhubungan dengan tanah, misalnya pembuatan sertifikat tanah, di perlukan suatu instansi yang mengurusnya, seperti camat,/PPAT dan BPN, supaya tidak terjadinya peristiwa hukum dalam penggunaan hak atas tanah, seperti banyak terjadi di Indonesia.

Supaya tidak tejadi peristiwa hukum dalam penggunaan hak atas tanah, maka pemerintah mengeluarkan Undang – Undang tanah No.5 Tahun 1960 yang disebut UUPA.

Setelah adanya UUPA No.5 Tahun 1960, maka salah satu isinya adalah tata cara penbuatan sertifikat tanah di Indonesia, seperti dasar hukum pendaftaran tanah objek pendaftaran tanah dll, supaya adanya penertiban tentang penggunaan tanah, karena sering di jumpai pada masyarakat bahwa tidak tahu dan tidak paham tentang penggunaan hak atas tanah, yang mana hal itu merupakan suatu hal yang harus di ketahui, dan memerlukan suatu pembuktian atau alat bukti yaitu sertifikat tanah yang menyatakan tanah itu adalah benar – benar miliknya.

B. Identifikasi Masalah

Adapun Identifikasi Masalah dalam hal ini adalah :

1. Apa dasar – dasar hukum tentang pendaftaran di Indonesia ?

2. Bagaimana tata cara pendaftaran tanah di Indonesia ?

C. Maksud dan Tujuan

Maksud dan Tujuan dari pembuatan makalah ini adalah :

1. Untuk mengetahui dasar – dasar pendaftaran tanah

2. Untuk mengetahui tata cara pendaftaran tanah

3. Untuk memenuhi salah satu tugas mata kuliah di lingkungan Universitas Sultan Ageng Tirtayasa.

D. Metode Penulisan

Metode yang di gunakan dalam pembuatan makalah ini adalah tekhnik studi pustaka.

E. Sistematika Penulisan

Dalam makalah ini, sistematika penulisan yang di pakai antara lain :

BAB I adalah Pendahuluan yang berisi tentang latar belakang pembuatan makalah, Identifikasi , Maksud dan Tujuan, Metode Penulisan, dan Sistematika Penulisan.

BAB II adalah Pembahasan tentang proses pembuatan Sertifikat.

BAB III adalah Simpulan yang merupakan jawaban dari Identifikasi Masalah.

BAB II

PEMBAHASAN

A. Dasar Hukum dan Pengertian Pendaftaran Tanah

Dasar Hukum Pendaftaran Tanah antara lain sebagai berikut :

1. Pasal 19 Undang – Undang No.5 Tahun 1960 (UUPA).

2. Peraturan pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.

3. Peraturan pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang peraturan jabatan pejabat pembuat akta tanah.

4. Peraturan perundang – undangan sebagai pelaksana dari peraturan pemerintah No. 10 Tahun 1961.

5. Peraturan Mentri Agraria / kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.

Pengertian Pendaftaran Tanah

Yaitu berdasarkan pasal 19 ayat 2 UUPA adalah :

1. Pengukuran, Perpetaan,dan Pembukuan Tanah.

2. Pendaftaran hak – hak atas tanah dan peralihan hak – hak tersebut.

3. Pemberian surat – surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai aket pembuktian yang kuat.

Sedangkan menurut pasal 1 angka 1 PP No. 24 Tahun 1997, yaitu :

“Rangkaian kegiatan yang di lakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, Pembukuan dan Pengkajian serta pemeliharaan data spesifik dan data Yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang – bidang tanah dan satuan – satuan rumah susun, termaksud pemberian surat tanda buktinya bagi bidang – bidang tanah yang sudah haknya dan hak miliknya atas rumah susun serta hak – hak tertentu yang membebaninya.”

B.Tujuan Pendaftaran Tanah

Berdasarkan pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997 yaitu :

1. Untuk memberi kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak – hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangutan.

2. menyediakan informasi kepada pihak – pihak yang berkepentingan termaksud pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang di perlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang – bidang tanah dan satuan – satuan rumah susun yang sudah terdaftar.

3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

C.Objek Pendaftaran Tanah

1. Bidang – bidang tanah yang di punyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai.

2. Tanah hak pengelolaan.

3. Tanah hak wakaf.

4. Hak milik atas satuan rumah susun.

5. Hak tanggungan.

6. Tanah Negara.

Pendaftaran tanah yang objeknya tanah Negara, di lakukan pencatatan dalam daftar tanah dan tidak di terbitkan sertifikatnya. Sedangkan objek yang lainnya di daftar dengan membukukannya dalam peta pendaftaran dan buku tanah serta mengeluarkan sertifikatnya.

D.Sistem dan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

Dalam kegiatan pendaftaran tanah di kenal ada 2 macam yaitu :

1. Sistem Publikasi Positif

Dimana dilakukan pendaftaran hak, harus ada buku tanah dan sertifikat sebagai tanda bukti. Menurut sistem ini bahwa pendaftaran tanah menjamin

dengan sempurna, bahwa nama yang terdaftar dalam buku tanah, tidak dapatdibantah, tidak dapat di ganggu gugat, walaupun ternyata bukan dia pemilik yang sebenarnya yang terdaftar dalam buku tanah atau sertifikat.

Sistem publikasi positif tidak berlaku di wilayah Indonesia.

2. Sistem Publikasi Negatif

Menurut sistem ini, apa yang ternyantum dalam buku tanahsertifikat tanah di anggap benar sampai dapat di buktikan suatu keadaan yang sebaliknya (Tidak Benar) di muka sidang pengadilan. Dimana di lakukan pendaftaran akta dan di sini tidak menjamin, nama yang terdaftar dalam buku tanah tidak dapat di bantah.

Sistem Publikasi negatif ini berlaku di Indonesia yang secara tegas terdapat dalam PP No. 10 Tahun 1961 dan digantikan dengan PP No.24 Tahun 1997, sebagai pelaksanaan dari pasal 19 UUPA No.5 1960.

1. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

1. Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali

Pendaftaran Tanah Secara Sistematik dan Sporadi

Secara Sistematik dalah kegiatan pendapatan tanah untukPertama kalinya yang di lakukan serentak yang meliputi semua Objek pendaftaran tanah yang belum di daftar dalam wilayah desa / kelurahan.

Hal ini di laksanakan atas prakarsa pemerintah yang di laksanakan pada suatu rencana kerja dan di laksanakan pada wilayah yang di tetapkan oleh Mentri Agraria / Kepala BPN.

Pendaftaran Tanah secara Sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya mengenai satu atau beberapa objek secara Individual massal.

2. Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik

Pengumpulan dan pengolahan data fisik meliputi kegiatan pengukuran dan pemetaan, sedangkan kegiatan pengukuran dan pemetaan meliputi :

1. Pembuatan peta dasar pendaftaran.

2. Penetapan batas bidang – bidang tanah.

3. Pengukuran dan pemetaan bidang – bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran tanah.

4. Pembuatan daftar tanah.

5. Pembuatan surat ukur.

3.Pembuktian Hak dan Pembukuannya

Pembuktian hak meliputi pembuktian hak lama dan hak baru (Pasal 23,24,dst)

Hak atas tanah baru di buktikan dengan :

1. Penetapan pembuatan hak dari pejabat, apabila pembuktian hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah hak pengelola.

2. Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan, apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik.

3. Hak pengelola di buktikan dengan penetapan pemberian hak pengelola oleh pejabat yang berwenang.

4. wakaf di buktikan dengan akta ikrar wakaf.

5. Hak milik atas satuan rumah susun di buktikan dengan akta pemisah.

6. Pemberian hak tanggungan di buktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.

Hak atas tanah lama di buktikan dengan :

1. Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak – hak lama di buktikan dengan alat – alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti – bukti tertulis, keterangan saksi dan atau penyertaan dari panitia Ajudikasi / Kepala Pertanahan.

2. Apabila tidak tersedia alat pembuktian seperti hal di atas, maka pembuktian dapat di lakukan dengan penguasaan fisik bidang tanah selama 20 Tahun / lebih dengan syarat :

   • Pengawasan atas bidang tanah tersebut di lakukan dengan I’tikad baik yang di perkuat oleh kesaksian yang dapat dipercaya.

• Tidak di permasalahkan oleh masyarakat hukum adapt atau desa / kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.

Pendaftaran Tanah Menurut Hukum Adat :¹

1. Harus di lakukan di depan kepala desa, agar dianggap terang.

2. Tidak ada ketentuan harus di daftar lagi di kantor pertanahan, kecuali daerah – daerah tertentu, seperti di kantor kerapatan di Deli, Siak, Lingga,Yogyakarta,dan Surakarta.

3. Selain dari tersebut yang harus di daftarkan tidak suatu formulir baku.

1.Parlindunangan,Tanya Jawab Hukum Agararia dan Pertanahan,Bandung ; Mandar Maju.2003,cet. ke 3,hal. 48

Pengurasan sertifakat tanah eks Hukum Adat : ²

1. Jika tanah itu eks hukum adat, maka pengurusannya melalui lembaga konversi dengan melengkapi bukti – buktinya dan prosedur selanjutnya dengan memperhatikan ketentuan – ketentuan dari PMA No.2 Tahun 1962 baik melalui konversi ataupun jika surat bukti hak atas tanahnya kurang lengkap ataupun tanah tersebut sudah beralih beberapa kali maka di tempuh dengan lembaga pengakuan Hak Atas Tanah oleh Kepala Kanwil BPN setempat, maka baru dapat diproses pembuatan sertifikatnya.Pengakuan hak ini harus melalui pengumuman selama 2 bulan. Juga dapat dilihat melalui penegasan hak yaitu sekaligus konversi dengan mutasi hak / pengikatan sebagai jaminan, dengan syarat pernyataan dari kepala desa yang di sahkan oleh camat atas haknya itu, SKPT (Lihat pasal 25 PP 10 / 1961).

SKPT adalah suatu surat informasi tanah, yang memberikan informasi tiap bidang makalah, seperti haknya, luas, siapa pemiliknya, sengketa atau tidak sengketa.

2. Melalui permohonan hak atas tanah yang di kuasai oleh Negara maka sesuai dengan PMDN No. 6 Tahun 1972 di proses melalui panitia pemeriksa Tanah A dan di atasnya harus di tetapkan oleh Kepala BPN.

2.Ibid., hal.193 - 194

4.Penerbitan Sertifikat

Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yangt termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuaidengan data dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan (PP No. 24 Tahun 1997 Pasal 32 ayat 1).

Penerbitan sertifikat di lakukan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan yang sesuai dengan data fisikdan yuridish yang terdaftar dalam buku tanah (Pasal 31). Apabila dalam waktu 5 Tahun, tidak ada yang menuntut penerbitan sertifikat tersebut secara tertulis atau gugatan ke pengadilan ( Pasal 32 ayat 2), maka pihak lain tidak bisa menuntut hak itu.

Sertifikat pengganti di terbitkan apabila ada permohonan dari pemegang hak, sebagai pengganti setifikat yang hilang atau rusak.

5. Penyajian Data Fisik dan Yuridis

Penyajian data fisik dan yuridis di lakukan oleh kantor pertanahan dengan cara menyelenggarakan tata usaha pendaftarantanah dalam daftar umum yang terdiri dari peta pendaftaran , daftar tanah, surat ukur, buku tanah, dan daftar nama ( Pasal 35) yang dapat di ketahui Informasinya oleh pihak yang berkepentingan ( Pasal 34 ayat 1 PP Np. 24 Tahun 1997jo Pasal 187 Peraturan Mentri Negara Agraria / Kepala BPN No.3 Tahun 1997). Daftar umum tersebut merupakan alat pembuktian yang di gunakan sebagai dasar pendaftaran.

Apabila data fisik dan yuridis tersebut mengalami perubahan, maka di lakukan pemeliharaan data pendaftaran tanah, seperti pendaftaran peralihan, pembebanan hak,dan pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya, (Pasal 37 – 56).

6.Biaya Pendaftaran Tanah

Berdasarkan Pasal 61 ayat 2 PP No. 24 Tahun 1997 menyatakan pembebasan biaya pendaftaran tanah dari sebagian atau seluruhnya, jika pemohon dapat membuktikan bahwa ia tidak mampu membayar biaya pendaftaran tanah tersebut.

Penetapan besarnya yang pengganti biaya cetak blangko sertifikat (keputusan Kepala BPN No. 10 Tahun 1994) :³

• Sertifikat hak atas tanah, sertifikat hipotik / credit verband atau sertifikat hak milik atas rumah susun sebesar Rp. 2.000 setiap set (Pasal 1).

Perubahan besarnya pungutan biaya dalam rangka pemberian sertifikat tanah yang berasal dari pemberian hak atas negara penegasan hak tanah dan konversi hak tanah adapt yang menjadi Operasi Nasional Negara (Keputusan Kepala BPN No.4 Tahun 1995) :³

• Pasal 2

  1. Pemberian hak atas tanah Negara :

• Pedesaan, untuk luas tanah sampai dengan 2 Ha Rp. 3.000

• Perkotaan, untuk luas tanah kurang dari 2000 M² Rp. 5.000 (Pertanian)

• Perkotaan untuk luas tanah lebih dari 2000 M² Rp.10.000 (non Pertanian)

• Asal tanah milik Adat :

2. Asal tanah milik Adat :

• Pedesaan, untuk luas tanah sampai 2 Ha Rp.1.000

• Perkotaan, untuk luas tanah sampai 2000 M² Rp.1.000

• Pasal 67

  1. Untuk biaya pendaftaran hak di kenakan pungutan sebesar :

• Untuk konversi hak Adat :Rp. 10.000 (Kota) dan Rp. 1.000 (Desa)

• Untuk penegasan hak :Rp. 10.000 (Kota) dan Rp. 1.000 (Desa)

• Untuk tanah Negara :Rp. 10.000 (Kota) dan Rp. 1.000 (Desa)

2. Untuk biaya Formulir, di kenakan pungutan Rp. 2.000

Biaya – biaya Lain :⁴

• Biaya peralihan hak adalah ¼ % dari NJOP, Rp. 25.000 (kota) & Rp. 2.500 (Desa).

• Pengikatan sebagai jaminan, Rp. 10.000 (Kota), Rp. 1.000 (Desa), 10 x (Badan Hukum).

• Konversi pengakuan hak Rp. 150.000.

• Penghapusan hipotik / credit verband, Rp. 10.000 (Kota), Rp. 1.000 (Desa).

• Biaya pengganti sertifikat rusak Rp. 10.000 (Kota), Rp. 1.000 (Desa).

• Biaya pengganti sertifikat hilang Rp. 10.000 (Kota), Rp. 1.000 (Desa), di samping biaya iklan di surat kabar pengumuman hilangnya sertifikat tersebut.

• Biaya pencatatan warisan Rp. 10.000 (Kota), Rp. 1.000 (Desa)

• Biaya pencatatan lelang ¼ % dari harga NJOP atau jika harga lelang tinggi dari harga NJOP maka di hitung dari harga lelang tersebut.

• Untuk pendaftaran wakaf, Gratis.

3.Team Penerbit Mitra Karya, Pedoman Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah di Indonesia, Jakarta : Mitra Karya, 2003, cet ke 1 hal 333 – 337, 404 – 408.

4. Lihat Parlindungn, op. cit, hal. 52

BAB III

KESIMPULAN

Dalam kehidupan ini, peranan tanah bagi pemenuhan kehidupan keperluan akan meningkat, baik untuk tempat tinggal atau tempat berusaha. Sehubungan dengan itu akan meningkat pula kebutuhan akan dukungan berupa jaminan kepastian hukum dalam bidang pertanahan. Pemberian jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, partama adanya perangkat hukum yang tertulis, lengkap, dan jelas yang dilaksanakan secara konsisten . Selain itu dalam menghadapi kasus – kasus kongkret diperlukanan juga tersenggaranya pendaftaran tanah yang memungkinkan para pemegang hak atas tanah untuk dengan mudah membuktikannya.

Sehubungan dengan itu UU No 5 tahun 1960 tentang peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria, dalam pasal 19 menyebutkan adanya pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum, Yang lebih lanjut dibahas dalam PP No 10 tahun 1961.

Dalam rangka memberi kepastian hukum kepada para pemegang hak atas tanah ini diberikan penegasan mengenai sejauh mana kekuatan pembuktian sertifikat yang dinyatakan sebagai alat bukti yang kuat.seperti adanya data fisik dan yuridis.

DAFTAR PUSTAKA

Usman, Suparman. 2003,Hukum Agraria Di Indonesia.Fakultas Hukum UNTIRTA

Parlindungan, 2003,Tanya Jawab Hukum Agraria dan Pertanahan , Bandung : Mandar Maju

Team Penerbit Mitra Karya.2003,Pedoman Peraturan Pejabat Akta Tanah Di Indonesia, Jakarta : Mitra Karya